Immobilienfinanzierung in Festland-Spanien
Eine unabhängige Sicht auf die Finanzierung von Wohn- und Prime-Immobilien in Madrid, Barcelona, Marbella, Sotogrande und an der Costa del Sol — geschrieben für international aufgestellte Käufer, Unternehmer, Investoren, Family Offices und deren Berater.
Festland-Spanien wirkt von außen wie ein einheitlicher Markt. In der Praxis sind der Kauf eines Madrider Unternehmers, ein Zweitwohnsitz in Marbella und eine Anlageimmobilie in Barcelona drei sehr unterschiedliche Gespräche. Die folgenden Fragen entscheiden am häufigsten, ob die zu Beginn gewählte Route bei Vertragsunterzeichnung noch die richtige ist.
Ich lebe in Deutschland und verdiene in Euro. Finanziere ich besser hier oder in Spanien?
Beides ist möglich, und die Frage entscheidet mehr als der Zinssatz. Deutsche Banken finanzieren spanische Immobilien nur eingeschränkt und meist nur im Rahmen einer bestehenden Vermögensbeziehung; manche verlangen zusätzliche Sicherheiten in Deutschland. Spanische Häuser bewerten das Objekt sauber, lesen Ihr Profil aber durch ein lokales Raster, das internationale Lebensläufe selten abbildet. Für Schweizer Käufer kommt die Währungsfrage hinzu, für österreichische selten. In der Praxis prüfe ich beide Wege parallel — nicht, weil das gründlicher wirkt, sondern weil die Konditionen und die Bereitschaft, Ihr Gesamtbild zu lesen, oft weit auseinanderliegen.
Sollte ich meine Privatbank ansprechen oder eine lokale spanische Bank?
Das hängt davon ab, worin der Wert Ihrer Beziehung liegt. Eine spanische Bank kennt Objekt, Notarprozess und die Preisbildung in Madrid oder Marbella, muss Sie aber neu kennenlernen. Ihre Privatbank kennt Sie bereits, entscheidet schneller und kann häufig gegen Vermögenswerte statt nur gegen die Immobilie finanzieren — hat aber vielleicht wenig Interesse an spanischem Immobilienrisiko oder bepreist es entsprechend. Ich habe solche Kreditgespräche jahrelang von der Bankseite geführt. Meist ist es klüger, je einen Weg diskret parallel zu prüfen und die Konditionen entscheiden zu lassen, als automatisch dort zu bleiben, wo man ohnehin Kunde ist.
Kann ich über meine Holding, eine Stiftung oder ein Familienvehikel kaufen?
In der Regel ja, aber die Struktur bestimmt, wer die Anfrage überhaupt prüft. Eine deutsche GmbH oder Luxemburger Holding ist spanischen Häusern vertraut; eine liechtensteinische Stiftung oder ein Trust verengt das Feld deutlich, und eine spanische SL, die erst spät dazukommt, kostet Zeit. Die Eigentumsentscheidung gehört zu Ihrem Steuerberater und Anwalt — die Finanzierungsfolgen gehören daneben, nicht danach. Erst die Struktur zu wählen und dann festzustellen, dass die bevorzugte Bank sie nicht finanziert, ist einer der häufigsten und am leichtesten vermeidbaren Gründe für Verzögerungen in einer spanischen Transaktion.
Kann ich mein Wertpapierdepot einsetzen, statt Anlagen zu verkaufen?
Häufig ja, und für vermögende Käufer ist es oft der bessere Weg. Ein Depot bei einer europäischen Privatbank trägt einen Lombardkredit, oder dasselbe Haus finanziert die spanische Immobilie, während Ihr Mandat unverändert bleibt. Das vermeidet Verkäufe zu einem ungünstigen Zeitpunkt und hält die Transaktion in einer Beziehung, die Sie kennt. Die Konditionen hängen an Zusammensetzung und Währung: ein breit gestreutes Mandat, eine konzentrierte Unternehmensbeteiligung und ein Buch geschlossener Fonds sind drei verschiedene Gespräche. Ich sehe mir Depot und Objekt zusammen an, bevor entschieden wird, was die Finanzierung tatsächlich trägt.
Kann ich zunächst bar kaufen und später finanzieren?
Ja, und in Madrid oder Marbella ist das üblich, wenn der Verkäufer Sicherheit will. Die spätere Finanzierung ist eine eigene Übung: Haltefrist nach Erwerb, Bewertung zum Refinanzierungszeitpunkt und die Dokumentation der Mittelherkunft bestimmen, was möglich ist und zu welchem Preis. Eine Refinanzierung nach Erwerb führt in Spanien häufig in eine Privatbanklösung statt in eine Filialhypothek — für international aufgestellte Eigentümer meist die tragfähigere Struktur. Zu planen ist deshalb weniger das Ob der Refinanzierung als die Frage, wie die endgültige Struktur aussehen soll.
Wir wollen nach Spanien ziehen. Sollte die Finanzierung vor oder nach dem Umzug stehen?
Meist vorher, aus einem unspektakulären Grund: Ihre Unterlagen sehen vor und nach dem Wegzug völlig unterschiedlich aus. Vorher sind Sie Nichtansässiger mit deutschem oder schweizerischem Einkommen, was manchen Häusern entgegenkommt. Danach sind Sie spanisch steuerlich ansässig, ohne dass bereits eine spanische Steuererklärung vorliegt — was andere bevorzugen und einige irritiert. Es gibt oft ein schmales Zeitfenster, in dem beide Wege offenstehen; man sollte es bewusst nutzen und nicht bemerken, wenn es zu ist. Die regional sehr unterschiedliche Vermögensteuer gehört zu Ihrem Steuerberater, prägt aber, wie die Finanzierung sinnvoll aufgesetzt wird.
Meine Einkünfte bestehen überwiegend aus Ausschüttungen. Wie wird das gelesen?
Je nach Haus völlig unterschiedlich. Ein spanischer Filialprüfer sucht regelmäßiges, belegtes Einkommen und rechnet Unternehmerausschüttungen deutlich herunter — vor allem, wenn die Gesellschaft im Ausland sitzt. Eine Privatbank betrachtet dieselbe Person über Bilanz, Beteiligung und Liquidität und kommt zu einem anderen Ergebnis. Für deutsche und österreichische Unternehmer ist das der häufigste Grund, warum ein an sich starker Fall in Spanien schwach wirkt. Die Aufgabe besteht nicht darin, Zahlen freundlicher darzustellen, sondern das vollständige Bild dorthin zu bringen, wo es gelesen werden kann.
Wie entscheiden Sie, welche Banken meine Unterlagen überhaupt sehen?
Durch Vorbereitung und Auswahl. Eine internationale Anfrage an jede spanische Filiale zu schicken, bringt höfliche Absagen und Zeitverlust. Ich bereite eine verdichtete Darstellung von Käufer, Objekt und beabsichtigtem Weg vor, lege sie zwei bis drei Häusern vor, die das Profil bereits kennen, und führe die Verhandlung bis zur Konditionszusage — parallel, damit Sie vergleichen und nicht gegen sich selbst verhandeln. Ein großer Teil des Werts liegt in den Häusern, die die Anfrage nie erreicht, und in den Fragen, die beantwortet sind, bevor sie gestellt werden.
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Ein persönliches Gespräch
Kauf auf dem spanischen Festland?
Ob Madrid, Barcelona, Marbella, Sotogrande oder Costa del Sol — eine unabhängige Einschätzung vor dem ersten Bankkontakt spart in der Regel am meisten Zeit und die meiste Optionalität.