Immobilienfinanzierung auf Mallorca
Eine unabhängige Sicht für international aufgestellte Käufer, Unternehmer, Investoren und deren Berater — geschrieben für die Art von Kauf, bei der Wohnsitz, Einkommen und Vermögen in verschiedenen Ländern liegen und die Immobilie hinzukommen soll, ohne dass am übrigen Vermögen etwas in Bewegung gerät.
Ein Kauf auf Mallorca lässt sich selten einem einzigen Land zuordnen. Der Käufer lebt an einem Ort, hat sein Unternehmen an einem anderen und lässt sein Vermögen in einem dritten verwalten — und möchte nun auf der Insel Eigentum aufbauen. Die folgenden Fragen kommen vor dem ersten Bankgespräch am häufigsten. Sie entscheiden meist darüber, ob der Kauf von Anfang an sauber aufgesetzt ist oder später korrigiert werden muss.
Kann ich über meine bestehende Holding, Stiftung oder ein Family-Office-Vehikel kaufen?
In der Regel ja — aber die Struktur entscheidet, welche Bank die Anfrage überhaupt annimmt. Eine deutsche GmbH, eine Luxemburger Holding, eine liechtensteinische Stiftung und eine Schweizer AG werden von spanischen Häusern sehr unterschiedlich gelesen, und eine spanische SL, die erst kurz vor dem Notartermin dazukommt, verschiebt den Zeitplan oft um Wochen. Meine erste Frage ist deshalb nicht, ob die Struktur grundsätzlich finanzierbar ist, sondern welches Haus sie akzeptiert, ohne dass Sie etwas auflösen müssen, das Ihr Steuerberater aus guten Gründen aufgebaut hat. Dieses Gespräch gehört vor die Strukturentscheidung — nicht danach.
Kann ich mein Wertpapierdepot einsetzen, statt Anlagen zu verkaufen?
Häufig ja, und für vermögende Käufer ist das oft der sauberere Weg. Ein Depot bei einer europäischen Privatbank lässt sich verpfänden, oder dieselbe Bank finanziert die Mallorca-Immobilie, während Ihre Anlagestrategie unberührt bleibt. Entscheidend ist die Zusammensetzung: ein breit gestreutes Mandat wird anders beliehen als eine konzentrierte Einzelposition, geschlossene Fonds oder offene Private-Equity-Zusagen. Auch die Währung spielt hinein — ein Depot in Franken oder Dollar, das einen Kauf in Euro trägt, wirft eine Frage auf, die man bewusst beantworten sollte und nicht erst im Nachhinein bemerkt. Ich sehe mir Depot und Objekt immer zusammen an, weil die tragfähige Struktur meist dazwischen liegt.
Sollte ich meine Hausbank oder Privatbank ansprechen — oder eine spanische Bank?
Beides funktioniert, für unterschiedliche Profile. Ihre bestehende Bank kennt Sie bereits, das verkürzt die Prüfung erheblich — nur hat sie womöglich keinen Appetit auf spanische Immobilien oder bepreist sie als Gefälligkeit statt als Produkt. Eine spanische Bank bewertet das Objekt sauber, muss Sie aber von Null kennenlernen, und internationale Profile passen selten in ihr Raster. Ich habe beide Seiten dieses Gesprächs aus der Bank heraus geführt. Meist ist es sinnvoll, je einen Weg parallel und diskret zu prüfen und die Konditionen entscheiden zu lassen — statt das erste Haus zu nehmen, weil man dort ohnehin Kunde ist.
Kann ich zunächst bar kaufen und später finanzieren?
Ja, und auf Mallorca ist das ein üblicher Ablauf. Gute Objekte in Son Vida, Deià oder Puerto Andratx sind schnell weg, und ein Barkauf sichert sie manchmal überhaupt erst. Die spätere Finanzierung ist allerdings eine eigene Übung: Wie lange eine Bank nach Erwerb wartet, wie das Objekt dann bewertet wird und wie die Herkunft der ursprünglichen Mittel dokumentiert ist, bestimmt, was realistisch möglich ist. Gut vorbereitet entsteht daraus oft eine bessere Struktur als bei einer unter Zeitdruck abgeschlossenen Kaufhypothek. Spät angegangen, ist man an Entscheidungen gebunden, die beim Notar getroffen wurden. Den Refinanzierungsweg sollte man vor der Überweisung kennen.
Ich beziehe vor allem Ausschüttungen aus meinem Unternehmen — wie liest eine Bank das?
Sehr unterschiedlich, und genau daran entscheiden sich Fälle. Ein spanischer Filialprüfer sucht regelmäßiges, belegtes, am liebsten spanisches Einkommen und rechnet Ausschüttungen deutlich herunter. Eine Privatbank liest dieselbe Person über Bilanz, Unternehmen und dahinterliegende Liquidität — und kommt zu einem völlig anderen Ergebnis. Ich habe denselben Fall innerhalb weniger Wochen einmal als schwach und einmal als unkompliziert beschrieben gesehen. Es geht nicht darum, das Einkommen schöner darzustellen, sondern das vollständige Bild einem Haus vorzulegen, das es lesen kann — und die Häuser zu meiden, die nur eine unregelmäßige Gehaltsabrechnung sehen.
Ich lebe in der Schweiz und verdiene in Franken. Was bedeutet das für die Finanzierung?
Es verengt das Feld, schließt aber wenig aus. Ein Teil der spanischen Häuser finanziert Fremdwährungseinkommen nur mit Abschlägen oder gar nicht, seit die europäischen Fremdwährungsregeln greifen. Schweizer Banken wiederum finanzieren Auslandsimmobilien oft nur im Rahmen einer bestehenden Vermögensverwaltung. Der praktikable Weg führt für Schweizer Käufer deshalb häufig über eine international aufgestellte Privatbank, die Franken-Einkommen, ein Franken-Depot und eine Euro-Immobilie in einer Struktur zusammenhält. Für österreichische Käufer stellt sich diese Frage seltener, für deutsche fast nie — weshalb dieselbe Mallorca-Immobilie je nach Wohnsitz über ganz unterschiedliche Häuser läuft.
Wie wirkt sich die spanische Bewertung auf den Finanzierungsrahmen aus?
Stärker, als die meisten Käufer erwarten. Spanische Finanzierungen hängen an einem formalen Wertgutachten, und im Mallorca-Premiumsegment liegt der tatsächlich gezahlte Preis regelmäßig über dem, was ein spanischer Gutachter anerkennt — besonders bei Einzelvillen, aufwendig sanierten Fincas oder Objekten, deren Wert vor allem in der Lage liegt. Nicht Ihr Profil, sondern diese Lücke setzt dann die Obergrenze. Zu wissen, wo ein bestimmtes Objekt voraussichtlich bewertet wird, verändert die Verhandlung — und führt manchmal zu einer anders besicherten Privatbanklösung, bei der das Gutachten nicht der begrenzende Faktor ist.
Wie diskret läuft das ab, und wie werden meine Unterlagen vorgelegt?
Diskretion ist eine Frage des Vorgehens, nicht der Zusicherung. Eine internationale Anfrage an jede Bank in Palma zu schicken, erzeugt höfliche Absagen, eine sichtbare Spur und Zeitverlust. Ich bereite stattdessen eine verdichtete, korrekte Darstellung von Person, Objekt und beabsichtigtem Weg vor und lege sie zwei bis drei Häusern vor, die das Profil wirklich tragen können — parallel, damit Sie echte Konditionen vergleichen und nicht gegen sich selbst verhandeln. Ein wesentlicher Teil der Arbeit besteht darin, zu entscheiden, was nicht gesendet wird und welche Häuser die Unterlagen gar nicht erst sehen sollten.
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Ein persönliches Gespräch
Sie denken über einen Kauf auf Mallorca nach?
Wenn Sie oder Ihr Family Office einen Kauf auf Mallorca erwägen und vor dem ersten Bankkontakt eine unabhängige Einschätzung wünschen, ist ein kurzes vertrauliches Gespräch meist der nützlichste nächste Schritt.