Immobilienfinanzierung zwischen den USA und Europa

Ein Immobilienkauf über den Atlantik hinweg wirft erfahrungsgemäß immer wieder dieselben Fragen auf — lange bevor überhaupt eine Bank ins Spiel kommt. Dieser Text ist entlang genau dieser Fragen aufgebaut, in der Reihenfolge, in der sie üblicherweise auftauchen.

Können deutsche Käufer in den USA eine Immobilie finanzieren?

Die kurze Antwort lautet: ja — und häufiger, als die meisten annehmen. Weder eine US-Staatsbürgerschaft noch eine Green Card oder ein etablierter US-Kreditscore sind Voraussetzung. Eine überschaubare Gruppe US-amerikanischer Banken sowie einzelne Privatbanken mit US-Desk vergeben sogenannte Foreign National Mortgages und prüfen den Antrag anhand der tatsächlichen Lebenssituation statt eines inländischen Scores.

In der Praxis stützt sich die Anfrage auf Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre, aktuelle Einkommens- oder Unternehmensnachweise, Auszüge der wesentlichen Bank- und Depotverbindungen sowie einen klaren Nachweis zur Herkunft des Eigenkapitals. Die fehlende Social Security Number wird über eine ITIN im Laufe der Transaktion nachgereicht.

Die Wahl der richtigen Bank ist dabei entscheidender, als es zunächst wirkt. Zwei Häuser können denselben Fall vollkommen unterschiedlich bewerten — bei Zins, Beleihung und geforderten Rücklagen. Deshalb hängt die ehrliche Antwort auf die Frage „Bekomme ich in den USA einen Kredit?“ fast immer am Profil, nicht am Reisepass.

Können US-Bürger eine Immobilie in Europa finanzieren?

Ebenfalls ja — Europa ist aber kein einheitlicher Hypothekenmarkt, und die Unterschiede zwischen den Ländern sind größer, als amerikanische Käufer zu Beginn vermuten. Spanien, Frankreich, Portugal, Italien, Deutschland, Österreich, die Schweiz und Luxemburg haben jeweils eigene Regeln für Nicht-Ansässige und eigene Empfindlichkeiten gegenüber US-Einkommen und FATCA- Reporting.

Einige kontinentaleuropäische Banken arbeiten routiniert mit US-Kunden. Andere ziehen sich still zurück, sobald sie eine US-Steueransässigkeit sehen, weil der regulatorische Aufwand die Transaktion nicht rechtfertigt. Lokale Retailbanken, internationale Häuser mit grenzüberschreitendem Desk und Privatbanken lesen denselben Fall sehr unterschiedlich. „Europa“ als einen Markt zu behandeln, ist der häufigste Denkfehler auf der US-Seite.

Für die einzelnen Zielmärkte finden Sie eigene Seiten mit Details zu Land, Bankenlandschaft und typischen Konditionen: Mallorca, Festland-Spanien, Frankreich, Italien, Portugal, Deutschland, Österreich, Schweiz & Luxemburg sowie speziell Luxemburg.

Wie viel kann ich in den USA und in Europa realistisch beleihen?

Die Frage nach der Beleihung kommt früh — und lässt sich ehrlicherweise nicht mit einer einzigen Zahl beantworten. Es gibt Erfahrungswerte, aber keine Garantien.

Für europäische Käufer einer Wohnimmobilie in den USA liegt der Beleihungsauslauf bei einer Foreign National Mortgage üblicherweise zwischen 55 % und 70 %. Kapitalanlagen, höhere Preissegmente oder speziellere Lagen erhöhen das geforderte Eigenkapital. Über eine Privatbank mit bestehendem Depot lässt sich die effektive Beleihung heben, wenn der Kunde bereits Assets under Management einbringt.

Für Amerikaner in Europa ist das Bild differenzierter. Die Beleihung für Nicht-Ansässige liegt häufig zwischen 50 % und 70 %, abhängig von Land, Objekt und Profil. Spanien und Portugal sind gegenüber US-Käufern offener als etwa die Schweiz. Privatbanken in Luxemburg, der Schweiz oder Monaco können weiter gehen, wenn die Transaktion in eine größere Vermögensbeziehung eingebettet ist.

Am Ende entscheidet die Kombination: Wohnsitz, Einkommenswährung, Objekttyp, Verhältnis von Preis zu Bewertung, Liquidität, Gesamtvermögen, die konkrete Bank und ob es sich um eine klassische Hypothek oder eine strukturierte Privatbank-Lösung handelt. Die bessere Frage lautet selten „Wie viel kann ich beleihen?“, sondern „Wie viel sollte ich beleihen — und über welchen Weg?“

Was zählt mehr: Staatsangehörigkeit oder Wohnsitz?

Beides, und keines allein. Banken bewerten mehrere Faktoren, die Käufer häufig zu einem verschmelzen: Staatsangehörigkeit, Wohnsitz, Steueransässigkeit, Ort des Einkommens und Ort des Vermögens. Das sind fünf getrennte Fragen, und verschiedene Banken gewichten sie unterschiedlich.

Ein paar Konstellationen aus der Praxis: Ein deutscher Ingenieur, der seit einigen Jahren in Kalifornien arbeitet, ist oft ein starkes US-Profil — das Einkommen ist inländisch, auch ohne Green Card. Ein deutscher Unternehmer, der aus einer GmbH ausgeschüttet wird und ein Ferienhaus in Florida finanzieren möchte, wird ganz anders geprüft als ein Konzernangestellter mit Gehaltsabrechnung. Ein US-Bürger mit Wohnsitz in Lissabon ist selten eine einfache europäische Anfrage, weil FATCA und die US- Steueransässigkeit ihn dorthin begleiten.

Zwei Fälle, die auf den ersten Blick identisch aussehen, können in der Prüfung völlig unterschiedlich verlaufen. Deshalb beginnt jedes erste Gespräch mit dem Gesamtbild — nicht mit dem Reisepass.

Ich habe eine Immobilie gefunden. Was tue ich als Nächstes?

Idealerweise ist die Finanzierung geklärt, bevor ein Angebot unterschrieben wird. Das schafft Raum, die passende Bank zu finden, indikative Konditionen zu vereinbaren und zu verstehen, wie Eigenkapital und Unterlagen konkret aussehen müssen. In der Realität kommen viele Käufer erst zu mir, wenn sie das Objekt schon gefunden haben — auch dann lässt sich ordentlich arbeiten.

Der erste Durchgang deckt vier Dinge ab: die Immobilie selbst (Lage, Typ, Preis im Verhältnis zur Bewertung), das Käuferprofil (Wohnsitz, Einkommen, Vermögen, bestehende Verbindlichkeiten), ein realistisches Finanzierungsniveau und eine kurze Liste passender Banken. Danach folgt die saubere Vorbereitung der Unterlagen und die Abstimmung mit Notar, Makler oder Anwalt vor Ort — immer im Takt des Kaufvertrags.

Wenn Sie ein Objekt gefunden haben und eine ruhige zweite Meinung wünschen, ist das ein guter Moment, um Kontakt aufzunehmen. Und es ist auch ein guter Moment, kurz innezuhalten, wenn Sie in eine Zeitplanung gedrängt werden, die nicht Ihren Interessen dient.

Muss ich bei einer Bank im Zielland finanzieren?

Nicht zwingend. Eine lokale Hypothek, besichert mit der Immobilie, ist eine Option — häufig eine gute, aber nicht die einzige und nicht immer die beste, wenn man das gesamte Vermögensbild betrachtet.

Sinnvolle Alternativen sind: eine internationale oder Privatbank-Finanzierung (besonders, wenn in Europa bereits eine Bankbeziehung besteht), ein Lombardkredit gegen ein bestehendes Wertpapierdepot, oder die Refinanzierung bzw. Kapitalfreisetzung aus einer bereits vorhandenen Immobilie. Jede Variante hat reale Vor- und Nachteile bei Zins, Währungsrisiko, Sicherheit, Flexibilität und Steuerbehandlung.

Der niedrigste Nominalzins ist selten ein guter Alleinentscheider. Die richtige Struktur ist die, die zu Ihrem Vermögen und zu Ihren Ausstiegsplänen passt.

Kann ich über eine LLC, GmbH oder Holdingstruktur kaufen?

Für US-Käufe ist eine LLC verbreitet — und in vielen Fällen sinnvoll, weil sie Haftung, Nachlass und Verwaltung ordnet. Für europäische Käufe unterscheiden sich die Strukturen deutlich: eine spanische SL, eine französische SCI, eine italienische srl oder eine luxemburgische Struktur greifen ganz unterschiedlich in Zivil-, Steuer- und Erbrecht ein. Was in einer Land selbstverständlich ist, kann im nächsten ausdrücklich falsch sein.

Die gewählte Eigentümerstruktur beeinflusst, welche Bank überhaupt finanziert (nicht jede Bank kreditiert an Zweckgesellschaften), wie geprüft wird, wie sich Steuer- und Nachfolgeplanung aufstellen und wie einfach oder komplex der spätere Verkauf verläuft. Rechts- und Steuerberatung gehört zwingend zu den jeweiligen Spezialisten vor Ort — die Finanzierungsimplikationen gehören aber vor der Strukturentscheidung auf den Tisch, nicht danach.

Welche Unterlagen verlangen Banken typischerweise?

Die Liste wirkt umfangreicher, als sie ist, und sie variiert mit dem Profil. Regelmäßig verlangen Banken: Ausweis und Wohnsitznachweis, Steuerbescheide der letzten zwei bis drei Jahre, aktuelle Gehalts- oder Unternehmensnachweise, gegebenenfalls Jahresabschlüsse, Auszüge der wesentlichen Bank- und Depotverbindungen, eine Übersicht bestehender Verbindlichkeiten, einen dokumentierten Nachweis zur Herkunft des Eigenkapitals sowie Informationen zur Zielimmobilie.

Die Schwerpunkte verschieben sich mit dem Profil. Angestellte stützen sich auf Lohnabrechnungen und Steuerunterlagen. Unternehmer auf Jahresabschlüsse, Ausschüttungen und eine schlüssige Darstellung des Geschäftsmodells. Ruheständler auf Renten- und Vermögensauszüge. Vermögende, die primär über Assets finanzieren — das klassische Privatbank-Profil — stützen sich stärker auf das Portfolio als auf laufendes Einkommen. Ein wesentlicher Teil meiner Arbeit besteht darin, die Unterlagen für die passende Bank aufzubereiten.

Müssen meine Unterlagen übersetzt werden?

Seltener, als Käufer vermuten — und fast nie am ersten Tag. Viele europäische Banken mit internationalen Desks akzeptieren Kernunterlagen auf Deutsch oder Englisch. Beglaubigte Übersetzungen werden meist nur für einen Teil der Unterlagen und erst dann verlangt, wenn eine bestimmte Bank verbindlich benannt hat, was sie tatsächlich braucht.

Wer sämtliche Unterlagen vorab beglaubigt übersetzen lässt, zahlt regelmäßig zu viel. Sinnvoller ist es, zunächst die Bank festzulegen und dann gezielt zu übersetzen, was für die finale Zusage nötig ist.

Kann ein Lombardkredit die klassische Hypothek ersetzen?

Für Kunden mit nennenswertem liquidem Vermögen ist das häufig die spannendste Frage auf dieser Seite. Ein Lombardkredit — die Beleihung eines Wertpapierdepots — kann in beide Richtungen genutzt werden: europäische Assets tragen einen Kauf in den USA, US-amerikanische oder internationale Assets tragen einen Kauf in Europa. Für einen deutschen Unternehmer, der ein Ferienhaus in Florida oder Hawaii finanziert, ohne sein Depot in Luxemburg oder Zürich aufzulösen, ist das oft die eleganteste Struktur.

Der Vorteil ist real: schnellere Umsetzung, keine klassische Grundpfandbelastung, wettbewerbsfähige Konditionen und flexible Rückführung. Die Kehrseite ist ebenfalls real. Das verpfändete Depot muss innerhalb vereinbarter Bandbreiten geführt werden, das Währungsrisiko (EUR-Kredit gegen USD-Depot oder umgekehrt) ist eine bewusste Entscheidung, und ein Teil der Liquidität ist gebunden. Ob dieser Weg passt, ist keine Anlageempfehlung — es ist eine strukturelle Frage zur Ordnung Ihrer Bilanz.

Kann ich nach einem Barkauf nachträglich finanzieren?

In den meisten Fällen ja. Viele Käufer schließen zunächst bar ab, um einen Zuschlag zu sichern oder eine kurze Frist einzuhalten, und fragen anschließend, ob sich eine Finanzierung nachträglich einrichten lässt. Sowohl in den USA als auch in den meisten europäischen Märkten ist das realistisch — abhängig von Bankpolitik, Halteperioden (Seasoning) und Objekt.

Die Instrumente reichen von der klassischen Post-Purchase- Refinanzierung (Hypothek auf eine bereits schuldenfreie Immobilie) über Equity Release aus einer bestehenden Immobilie bis zur Ablösung einer weniger passenden Finanzierung. Timing zählt: einige Banken refinanzieren schon Monate nach dem Barkauf, andere verlangen längere Haltefristen. Land, Bank und Gesamtsituation entscheiden, was tatsächlich verfügbar ist.

Wie läuft die Beratung ab?

Zunächst prüfe ich Ihre Ausgangssituation, die Immobilie und die beteiligten Länder. Auf dieser Basis identifiziere ich geeignete Finanzierungswege und Banken.

Danach bereite ich die Anfrage vor, hole Angebote ein, vergleiche und verhandle die Konditionen und begleite die Finanzierung bis zur Zusage und Auszahlung. Bei Bedarf koordiniere ich den Austausch mit Maklern, Anwälten, Notaren und Steuerberatern.