Immobilienfinanzierung in Frankreich
Eine unabhängige Sicht auf die Finanzierung von Immobilien in Paris, an der Côte d'Azur, in der Provence und in den französischen Alpen — geschrieben für international aufgestellte Käufer, Unternehmer, Investoren, Family Offices sowie die Notare, Anwälte und Berater, die sie begleiten.
Frankreich ist einer der nuanciertesten europäischen Kreditmärkte für internationale Käufer. Das inländische Produkt funktioniert effizient für das inländische Profil — und weniger gut für Klienten, deren Leben, Einkommen und Vermögen über mehrere Länder verteilt sind. Die folgenden Fragen entscheiden am häufigsten, ob die Transaktion sauber läuft oder nachträglich korrigiert werden muss.
Ich lebe in Deutschland oder der Schweiz. Finanziere ich besser zu Hause oder in Frankreich?
Französische Banken finanzieren effizient — allerdings ein Profil, das Sie meist nicht haben: französisch ansässig, angestellt, Einkommen in Euro. Deutsche Banken finanzieren französische Objekte selten ohne bestehende Vermögensbeziehung. Für Schweizer Käufer kommt hinzu, dass Franken-Einkommen von einem Teil der französischen Häuser seit den europäischen Fremdwährungsregeln nur mit Abschlägen oder gar nicht berücksichtigt wird. Die eigentliche Frage lautet deshalb nicht, welche französische Bank, sondern ob der Fall zu einer französischen Filialbank, zum französischen Private Banking oder zu einer internationalen Privatbank in Luxemburg, der Schweiz oder Monaco gehört.
Sollte ich meine Privatbank ansprechen oder eine französische Bank?
Eine französische Bank ist sinnvoll, wenn Sie längerfristig Präsenz in Frankreich aufbauen, Euro-Einkommen haben und eine Verbindung vor Ort wollen; bei sauberem Inlandsprofil sind die Konditionen gut. Ihre eigene Privatbank ist sinnvoll, wenn die Bilanz aussagekräftiger ist als die Gehaltsabrechnung, wenn Diskretion zählt, wenn mehrere Währungen im Spiel sind oder wenn Sie für ein einzelnes Objekt keine neue Bankverbindung eröffnen möchten. Ich habe solche Kreditentscheidungen von innen begleitet und würde beides prüfen — der Unterschied liegt seltener im Zins als in der Frage, ob der Prüfer Ihr Profil überhaupt lesen kann.
Sollte ich über eine SCI kaufen, und was bedeutet das für die Finanzierung?
Die SCI ist die vertraute französische Antwort auf Familien- und Nachfolgefragen, und Ihr Notar hat oft gute Gründe, sie vorzuschlagen. Banken behandeln sie jedoch unterschiedlich: manche völlig selbstverständlich, andere zurückhaltend bei ausländischen Gesellschaftern, einige gar nicht. Kommt eine deutsche oder Luxemburger Holding darüber, verengt sich das Feld nochmals. Die Struktur ist eine rechtliche und steuerliche Entscheidung — ich möchte nur, dass die Finanzierungsfolgen vorher auf dem Tisch liegen. Erst die SCI aufzusetzen und dann festzustellen, dass die bevorzugte Bank sie nicht finanziert, ist häufig und vermeidbar.
Kann ich mein Wertpapierdepot einsetzen, statt Anlagen zu verkaufen?
Häufig ja, und für vermögende Käufer ist das einer der effizientesten Wege nach Frankreich. Ein Vermögensverwaltungsdepot bei einer europäischen Privatbank lässt sich verpfänden, oder dasselbe Haus finanziert die französische Immobilie, während Ihre Anlagestrategie unberührt bleibt. Das vermeidet Verkäufe zur Unzeit. Die Konditionen folgen Zusammensetzung und Währung — ein breit gestreutes Mandat wird anders beliehen als eine konzentrierte Unternehmensbeteiligung. Wenn das französische Objekt nur ein Teil einer größeren Bilanz ist, ist die Finanzierung aus einer bestehenden Beziehung heraus meist einfacher, als in Frankreich eine neue aufzubauen.
Kann ich zunächst bar kaufen und später finanzieren?
Oft der pragmatische Weg, vor allem wenn der Verkäufer Sicherheit will oder der Zeitplan eng ist. Danach bestimmen die Haltefrist der jeweiligen Bank, die Bewertung zum Refinanzierungszeitpunkt und die Dokumentation der Mittelherkunft, was möglich ist. Eine Refinanzierung nach Erwerb öffnet in Frankreich häufig eine Privatbanklösung statt einer klassischen Hypothek — für international aufgestellte Eigentümer meist ohnehin die bessere Struktur. Frühzeitig zu klären ist deshalb weniger, ob refinanziert werden kann, sondern wie die endgültige Struktur aussehen soll.
Die Wohnung liegt über dem, was ein französischer Gutachter anerkennt. Ist das ein Problem?
Es ist meist die eigentliche Grenze. Eine Haussmann-Etage im 7. Arrondissement, eine Villa an Cap Ferrat und ein Chalet in Courchevel haben je eigene Märkte und eigene Bewertungsraster; im Spitzensegment liegen die tatsächlich gezahlten Preise regelmäßig darüber. Nicht Ihr Profil, sondern diese Lücke bestimmt dann die Auszahlung. Finanzierbar bleibt es — über Häuser, die den jeweiligen Mikromarkt kennen, und häufig effizienter über eine Privatbanklösung, bei der die Besicherung anders gelöst wird und das französische Gutachten nicht der begrenzende Faktor ist.
Wie wirken französische Vermögensteuer und Erbrecht auf die Finanzierungsstruktur?
Sie sollten sie prägen — tun es aber oft erst im Nachhinein. Frankreich besteuert dort gehaltenes Immobilienvermögen auch bei Nichtansässigen, und das französische Erbrecht kann maßgeblich beeinflussen, wie eine Immobilie sinnvoll gehalten wird; für deutsche und österreichische Erwerber kommt die Wechselwirkung mit dem heimischen Erb- und Schenkungsrecht hinzu. Das sind Fragen für Ihren Notar und Ihren internationalen Steuerberater, nicht für die Bank. Meine Aufgabe ist, Darlehen, Besicherung und Eigentumsvehikel mit deren Empfehlung in Einklang zu bringen, damit beim Notartermin alles zusammenpasst und nicht ein Jahr später teuer korrigiert wird.
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Ein persönliches Gespräch
Kauf einer Immobilie in Frankreich?
Wenn Sie oder Ihr Family Office einen Kauf in Frankreich erwägen und vor dem ersten Bankkontakt eine unabhängige Einschätzung wünscht, ist ein kurzes vertrauliches Gespräch meist der nützlichste nächste Schritt.