Immobilienfinanzierung in Deutschland, Österreich, der Schweiz & Luxemburg
Eine unabhängige Sicht für international lebende Käufer, Unternehmer, Investoren und Family Offices, die im deutschsprachigen Raum oder in Luxemburg kaufen — und für die Anwälte, Steuerberater und Vermögensverwalter an ihrer Seite.
Diese vier Märkte wirken wie eine Region und finanzieren wie vier. Eine Münchner Wohnung, ein Haus am Salzburger See, ein Objekt in Zug und ein Stadthaus in Luxemburg unterliegen jeweils anderen Regeln — und ein international lebender Käufer stößt überall auf eine andere Hürde. Die folgenden Fragen entscheiden meist darüber, ob der anfangs gewählte Weg bis zur Unterschrift trägt.
Ich lebe im Ausland und möchte hier kaufen. Was ist realistisch möglich?
Vier Nachbarmärkte, die sich sehr unterschiedlich verhalten. Deutsche Banken sind genau und unterlagenorientiert und finanzieren auch ohne Wohnsitz im Land, sobald die Unterlagen vollständig sind. Österreich kennt zusätzlich Beschränkungen für ausländische Käufer, die je nach Bundesland anders ausfallen. Die Schweiz begrenzt den Erwerb von Wohneigentum durch Personen ohne Schweizer Wohnsitz in den meisten Fällen deutlich — dort ist die Zulässigkeit zuerst eine rechtliche und erst danach eine Finanzierungsfrage. Luxemburg ist klein, wettbewerbsintensiv und mit internationalen Profilen erstaunlich vertraut. Der erste sinnvolle Schritt ist deshalb nicht der Zinsvergleich, sondern die Klärung, ob der geplante Kauf Ihnen überhaupt offensteht.
Mein Einkommen liegt im Ausland und in anderer Währung. Wie wird das gelesen?
Es entscheidet weniger darüber, ob finanziert wird, als darüber, wer Ihre Unterlagen überhaupt ansieht. Deutsche und österreichische Filialbanken sind auf inländisches, festes Euro-Einkommen ausgelegt und rechnen Fremdwährungseinkommen vorsichtig. Schweizer und luxemburgische Häuser sind das gewohnt, internationale Privatbanken ohnehin. Wenn Franken- oder Dollar-Einkommen einen Kauf in Euro tragen soll, lohnt es sich, bewusst zu entscheiden, welche Seite das Währungsrisiko trägt — statt das erst zu klären, wenn die Bank die Konditionen anpasst.
Spreche ich besser meine eigene Bank an oder eine Bank vor Ort?
Beides funktioniert, für unterschiedliche Profile. Eine Bank vor Ort kennt das Objekt, den Notar und den regionalen Markt, muss Sie aber von Grund auf kennenlernen, und für ein internationales Leben fehlt ihr meist das Raster. Die Bank, mit der Sie ohnehin zusammenarbeiten, kennt Sie bereits, ist schneller und kann häufig gegen Vermögenswerte finanzieren statt nur gegen die Immobilie — hat aber vielleicht wenig Interesse an einem Markt, den sie nicht abdeckt. Ich habe diese Kreditgespräche jahrelang aus der Bank heraus geführt und würde in der Regel je einen Weg parallel und diskret prüfen.
Kann ich mein Depot einsetzen, statt Anlagen zu verkaufen?
Häufig ja, und in dieser Region ist das oft die elegantere Lösung. Ein Depot bei einer Luxemburger oder Schweizer Privatbank lässt sich verpfänden, oder dasselbe Haus finanziert die Immobilie, während Ihre Anlagestrategie unberührt bleibt. So müssen Sie nicht in ein schwaches Quartal hinein verkaufen oder einen Gewinn realisieren, den Sie nicht eingeplant hatten. Zusammensetzung und Währung bestimmen die Konditionen: Ein breit gestreutes Mandat wird anders beliehen als eine große Einzelposition oder offene Fondszusagen. Ich sehe mir Depot und Objekt immer gemeinsam an, bevor entschieden wird, was die Finanzierung trägt.
Mein Vermögen liegt in einer Holding oder Stiftung. Schränkt mich das ein?
Es bestimmt, wer prüft — nicht, ob Sie kaufen können. Deutsche und österreichische Banken sind mit einer inländischen Gesellschaft als Kreditnehmerin vertraut, mit einer ausländischen Holding darüber deutlich weniger; eine liechtensteinische Stiftung oder ein Trust verengt das Feld noch einmal. Luxemburg ist hier erwartungsgemäß am entspanntesten. Die Eigentumsfrage gehört zu Ihrem Steuerberater und Notar — die Finanzierungsfolgen gehören aber vor die Entscheidung und nicht danach, wenn die bevorzugte Bank die Struktur ablehnt.
Schließen mich die Schweizer Regeln für ausländische Käufer aus?
Nicht zwingend, aber sie bestimmen alles Weitere. Die Schweizer Vorgaben für den Erwerb von Wohneigentum durch Personen ohne Schweizer Wohnsitz sind wirklich restriktiv, mit Ausnahmen, die vom Aufenthaltsstatus, vom Kanton und von der Art des Objekts abhängen — und mit Ferienwohnungskontingenten, die von Kanton zu Kanton unterschiedlich sind. Das ist eine Frage für einen Schweizer Anwalt, nicht für eine Bank. Meine Aufgabe ist, den Finanzierungsweg parallel zur Zulässigkeitsfrage zu entwickeln, weil beides in der Schweiz enger zusammenhängt als sonst irgendwo in Europa.
Ich ziehe beruflich um. Sollte die Finanzierung vor oder nach dem Umzug stehen?
Meist davor, aus praktischen Gründen. Vorher sind Sie ausländischer Käufer mit ausländischem Einkommen — das passt zu einer Gruppe von Häusern. Danach wohnen Sie zwar vor Ort, haben aber noch keine lokale Steuererklärung, keine lokale Kredithistorie und manchmal keinen unbefristeten Vertrag — das passt zu einer anderen Gruppe und irritiert einige. Führungskräfte, die nach Zürich, München oder Luxemburg wechseln, stellen oft fest, dass das Zeitfenster, in dem beide Wege offen sind, kürzer ist als gedacht. Man sollte es bewusst nutzen.
Wie entscheiden Sie, welche Banken meine Unterlagen überhaupt sehen?
Durch sorgfältige Vorbereitung und Auswahl. Eine internationale Anfrage an jede Bank der Region zu schicken, bringt höfliche Absagen, eine sichtbare Spur und Zeitverlust. Ich bereite stattdessen eine verdichtete, korrekte Darstellung von Person, Objekt und beabsichtigtem Weg vor und lege sie zwei bis drei Häusern vor, die das Profil wirklich tragen können — parallel, damit Sie echte Konditionen vergleichen und nicht gegen sich selbst verhandeln. Ein wesentlicher Teil der Arbeit besteht darin, zu entscheiden, was nicht gesendet wird.
Verwandte Märkte: Frankreich · Festland-Spanien · Mallorca · USA ↔ Europa
Ein persönliches Gespräch
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Ob Deutschland, Österreich, die Schweiz oder Luxemburg — eine unabhängige Einschätzung vor dem ersten Bankkontakt spart erfahrungsgemäß am meisten Zeit und hält die meisten Wege offen.