Immobilienfinanzierung in Portugal
Eine unabhängige Sicht auf die Finanzierung von Immobilien in Lissabon, Cascais, Comporta und an der Algarve — für international lebende Käufer, Unternehmer, Investoren, Family Offices und die Anwälte, Steuerberater und Vermögensverwalter an ihrer Seite.
Portugal zieht eine bestimmte Art von Käufer an: jemanden, dessen Leben ohnehin über mehrere Länder verteilt ist und der hier ein Haus dazunimmt, ohne das Gesamtvermögen in Bewegung zu bringen. Der portugiesische Markt finanziert einheimische Profile effizient und internationale deutlich weniger. Die folgenden Fragen entscheiden meist darüber, ob der Kauf ruhig verläuft oder später korrigiert werden muss.
Ich lebe nicht in Portugal und mein Einkommen ist nicht in Euro. Was ist realistisch möglich?
Mehr, als die üblichen Übersichten für Nichtansässige vermuten lassen — aber selten bei der Bank, an die man zuerst denkt. Das portugiesische Filialgeschäft ist auf lokale Steuernummer, Euro-Einkommen und portugiesische Gehaltsabrechnung ausgelegt. Wer in Franken, Dollar oder Pfund verdient, wird zuerst über die Währung gelesen und erst danach als Person. Sinnvoller ist meist ein Haus, das die Vermögensseite liest und nicht nur die Einkommensseite: portugiesisches Private Banking oder eine international aufgestellte Bank mit Buchung in Luxemburg oder der Schweiz. Die eigentliche Frage lautet nicht, wie viel Portugal Nichtansässigen leiht, sondern welches Haus Ihr Profil überhaupt sauber beurteilen kann.
Spreche ich besser meine eigene Bank an oder eine portugiesische?
Das hängt davon ab, wo der Wert der Beziehung liegt. Eine portugiesische Bank kennt das Objekt, den Notarablauf und die Preise in Cascais oder an der Algarve — muss Sie aber von Grund auf kennenlernen, und für internationale Profile fehlt ihr oft das Raster. Die Bank, mit der Sie ohnehin zusammenarbeiten, kennt Sie bereits, ist schneller und kann häufig gegen Vermögenswerte statt nur gegen die Immobilie finanzieren, hat aber vielleicht wenig Interesse an portugiesischen Objekten. Ich habe beide Seiten dieses Gesprächs aus der Bank heraus geführt und würde in der Regel je einen Weg parallel und diskret prüfen, statt sich vorschnell festzulegen.
Kann ich mein Depot einsetzen, statt Anlagen zu verkaufen?
Häufig ja, und für vermögende Käufer ist das oft der ruhigere Weg nach Portugal. Ein Depot bei einer europäischen Privatbank lässt sich verpfänden, oder dasselbe Haus finanziert die portugiesische Immobilie, während Ihre Anlagestrategie unberührt bleibt. So müssen Sie nicht zu einem ungünstigen Zeitpunkt verkaufen oder einen Gewinn realisieren, den Sie nicht eingeplant hatten. Zusammensetzung und Währung bestimmen die Konditionen: Ein breit gestreutes Mandat wird anders beliehen als eine große Einzelposition oder offene Zusagen in Private-Equity-Fonds. Ich sehe mir Depot und Objekt immer gemeinsam an, bevor entschieden wird, was die Finanzierung trägt.
Wir ziehen nach Portugal. Sollte die Finanzierung vor oder nach dem Umzug stehen?
Meist davor, und der Grund ist wenig glamourös: Ihre Unterlagen sehen vor und nach dem Umzug völlig unterschiedlich aus. Vorher sind Sie nicht ansässig, mit ausländischem Einkommen — das passt zu einer Gruppe von Häusern. Danach sind Sie in Portugal steuerlich ansässig, aber die erste dortige Steuererklärung liegt womöglich ein Jahr in der Zukunft — das passt zu einer anderen Gruppe und irritiert einige. Oft gibt es ein kurzes Zeitfenster, in dem beide Wege offen stehen. Dieses Fenster sollte man bewusst nutzen und nicht erst bemerken, wenn es zu ist. Die steuerlichen Fragen gehören zu Ihrem Berater vor Ort; mir geht es darum, dass die Finanzierung steht, solange die Auswahl noch groß ist.
Kann ich zunächst bar kaufen und später finanzieren?
Oft ist genau das der pragmatische Ablauf, besonders in Comporta oder an der westlichen Algarve, wo gute Objekte schnell weg sind und Verkäufer Sicherheit wollen. Die spätere Finanzierung ist allerdings eine eigene Übung: Wie lange eine Bank nach dem Erwerb wartet, wie das Objekt dann bewertet wird und wie die Herkunft der Mittel belegt ist, bestimmt, was möglich ist und zu welchem Preis. In Portugal führt eine nachgelagerte Finanzierung häufiger zu einer Privatbanklösung als zu einer klassischen Hypothek — für international lebende Eigentümer meist die bessere Struktur. Diesen Weg sollte man vor der Überweisung kennen, nicht danach.
Ändert eine US-Staatsbürgerschaft oder US-Steuerpflicht meine Möglichkeiten?
Sie verengt das Feld, schließt aber nichts aus. Einige europäische Banken haben sich wegen der Meldepflichten aus dem Geschäft mit US-Bezug zurückgezogen und sagen beim Stichwort US-Pass ab, unabhängig von der Qualität des Falls. Andere haben die nötigen Zulassungen und gehen völlig entspannt damit um. Wichtig ist, das vorher zu wissen, denn eine abgelehnte Anfrage hinterlässt eine Spur. Portugal ist für amerikanische Käufer zu einem naheliegenden Ziel geworden; die Finanzierung sollte deshalb von Anfang an mit Ihrem US-Berater abgestimmt sein und nicht ein Jahr später mühsam nachjustiert werden.
Kann ich über eine Holding, einen Trust oder eine Stiftung kaufen?
In der Regel ja — aber das Vehikel entscheidet, wer die Unterlagen überhaupt ansieht. Eine luxemburgische oder niederländische Holding ist vertrautes Terrain. Eine Offshore-Gesellschaft oder ein Trust verengt das Feld deutlich, und eine portugiesische Gesellschaft, die erst kurz vor dem Notartermin dazukommt, verschiebt den Zeitplan. Die Eigentumsfrage gehört zu Ihrem Steuerberater und Anwalt — die Finanzierungsfolgen gehören aber daneben und nicht dahinter. Zuerst eine Struktur aufzusetzen und dann festzustellen, dass die bevorzugte Bank sie nicht finanziert, ist einer der häufigsten und zugleich vermeidbarsten Gründe für Verzögerungen.
Der Preis liegt über dem, was ein portugiesischer Gutachter anerkennt. Ist das ein Problem?
Meist ist genau das die eigentliche Grenze. Portugiesische Finanzierungen hängen an einem formalen Wertgutachten, und in Comporta, Quinta do Lago oder am Lissabonner Ufer liegt der gezahlte Preis regelmäßig über dem anerkannten Wert — besonders bei Einzelhäusern, sanierten Anwesen oder Objekten, deren Wert vor allem in der Lage liegt. Diese Lücke bestimmt dann den Rahmen, nicht Ihr Profil. Ungefähr zu wissen, wo ein bestimmtes Objekt bewertet wird, verändert die Verhandlung — und führt manchmal zu einer anders besicherten Privatbanklösung, bei der das Gutachten nicht der begrenzende Faktor ist.
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Ein persönliches Gespräch
Sie denken über einen Kauf in Portugal nach?
Wenn Sie oder Ihr Family Office einen Kauf in Portugal erwägen und vor dem ersten Bankkontakt eine unabhängige Einschätzung möchten, ist ein kurzes vertrauliches Gespräch meist der nützlichste nächste Schritt.